Você está pagando para o Fantasma Espacial? Alguns proprietários são excesso de cobrança dentistas para mais metragem quadrada do que o inquilino realmente tem.
Esta é uma discrepância comum na indústria de leasing comercial. inquilinos dentários frequentemente confiar a metragem quadrada informou de suas instalações alugadas. No entanto, se este valor foi acidentalmente relatado pelo senhorio ou relatado por um gerente de propriedade distante que nunca tenha sequer visto o site, a quantidade de metragem quadrada relatou pode facilmente estar errado. O resultado final é que os inquilinos dentários desnecessariamente pagar um aumento da renda, com base em sua metragem quadrada incorreta ... não é melhor manter esse dinheiro em seu próprio bolso do que pagá-lo para o seu senhorio?
Para explicar melhor ... eu estava tendo jantar à noite com um cliente. Ela contou que tinha recentemente se mudou para um novo escritório de 4.400 pés quadrados. Ela passou a explicar como espaçoso, bonito e confortável do escritório foi. Quando lhe perguntei se ela já tinha verificado a metragem quadrada, ela disse "não". Por que isso foi necessário? Afinal, esta foi a área total declarado em seu contrato de locação. Levei várias semanas para convencê-la a deixar-me medir o espaço para determinar se ela estava realmente ficando os 4.400 pés quadrados que o proprietário estava cobrando ela para.
Por fim, ela concordou. Quando concluída a medição das instalações, o espaço medido foi de 800 pés quadrados curta. No setor imobiliário, nos referimos a isso como "espaço fantasma", onde o inquilino está pagando mais do que é necessário para o espaço que não existe. E, neste caso, o meu cliente estava pagando mais de US $ 50.000 mais (para todo o seu prazo de locação) do que ela precisava para o espaço que ela não tinha. Abordamos o proprietário e corrigido o problema - tanto para o passado eo futuro. O inquilino foi reembolsado para seus pagamentos indevidos anteriores e continuou a pagar uma taxa ajustada.
Mesmo a menor quantidade de espaço phantom pode crescer para ser muito grande, como taxas de aluguer e Manutenção da área comum (CAM) cobra aumento ao longo do tempo. Como exemplo, descobrimos que um cliente anterior tinha uma diferença de apenas 27 pés quadrados. Enquanto isso não parecer muito, esta unidade específica foi localizado em uma privilegiada centro comercial da baixa com alta renda. Quando este chegou ao nosso conhecimento, ele tinha sete anos no prazo de locação do inquilino eo senhorio havia coletado $ 20.000 mais do que era legitimamente devidos. Novamente, isso chegou a uma conclusão satisfatória com o inquilino a ser reembolsado.
No entanto, mais um exemplo foi o nosso contador para o treinador Lease que consentiu em ter o seu espaço medido também. Nós confirmamos o espaço realmente medido menos do que o relatado e negociada para o proprietário de reembolsar nosso contador $ 3.500,00, bem como assegurou o problema foi corrigido para futuros pagamentos de aluguel. Para o nosso contador, este foi um agradável surpresa.
No entanto, outro problema para os inquilinos dentários a considerar é como o espaço phantom pode repetidamente afetá-los. Compreender que cada inquilino paga duas rendas - o aluguer de base (que é negociável), bem como os encargos de manutenção da área comum (CAM). custos CAM cobrir encargos sobre a manutenção da propriedade que beneficia todos os inquilinos (por exemplo: remoção de lixo, impostos sobre a propriedade e manutenção predial) e são cobrados proporcionalmente. Portanto, se um inquilino ocupa 1.800 pés quadrados, então ele /ela é responsável pelos encargos CAM nessa área também. Se isso inquilino tem sido injustamente pagando pelo espaço fantasma, ele /ela vai também injustamente pagar muito por encargos CAM.
Essas discrepâncias metragem quadrada são muito comuns para Empresários (especificamente, aqueles de leasing de varejo e escritório espaço). Na minha experiência, muitas discrepâncias são negligentes, não necessariamente fraudulenta. Esta é uma pequena consolação, como o inquilino permanece sobrecarregado. Quando o proprietário está recebendo o aluguel em 107% de um edifício, é lógico que o proprietário deveria ter questionado como ele /ela poderia ter mais do que 100% da renda a partir desse edifício.
Nunca é cedo demais ou tarde demais para ter seu espaço profissionalmente medido. Quase todos os contratos de locação irá indicar o padrão de medição que o proprietário tem usado para determinar a área de suas instalações. Assim como existem vários similar - ainda um pouco diferente - receitas para um bolo de chocolate alemão, existem vários padrões da indústria diferentes para medir o espaço comercial.
Se você tem sido tomar a palavra do proprietário para a medição das instalações da sua empresa, você pode estar pagando demais, substancialmente, de um, ou mais, das suas localizações. Você pode ser apresentado com um "certificado de medição". Não tome esta certificação pelo valor de face. Muitos dos locais onde temos encontrado discrepâncias foram "verificadas" tão precisos, mas, na verdade, foram medidos incorretamente. Às vezes, as discrepâncias são apenas 30 - 40 pés quadrados; No entanto, estes também podem ser centenas de pés quadrados off - especialmente se o espaço locado é significativa no tamanho.
Em uma nota relacionada, eu estava falando com um dentista antes de escrever este artigo. Ele tinha feito uma oferta de contrato de arrendamento de uma área de 2.000 pés quadrados de um edifício que ainda estava em construção. Quando a poeira baixou, esta subiu para quase 2.400 pés quadrados, soprando assim o seu orçamento de aluguer fora da água. Meu conselho é que, quando você está negociando um contrato de arrendamento de espaço que não está totalmente demised e mensurável de antecedência, você deve restringir o aumento máximo ou redução que será permitida na área do local. Esta restrição ou condição deve aparecer tanto na Oferta de arrendamento e do Contrato de Arrendamento Formal.
Como você pode ver, o espaço phantom é um conceito simples e pode simplesmente ser evitado. Ninguém pode determinar o tamanho exacto de uma área de pelo olho nu sozinho. Nem deve um inquilino sempre confiar no que é afirmado em sua /seu contrato de locação. medição de espaço pode proporcionar paz de espírito e você pode economizar milhares de dólares ... como um inquilino dental, não é essa a pena olhar em? DPM